不動産（土地・建物）の登記手続
Real estate registration
不動産登記には不動産の表示に関する「表題登記」と不動産の権利に関する「権利登記」という2種類の登記があります。原則として、「表題登記」を職域とするのが土地家屋調査士、「権利登記」を職域とするのが司法書士です。
「表題登記」とは、例えば建物を新築したときに「どこにある・どのような種類の・どのような構造の建物か」や「どこにある・どのような種類の・面積はいくらの土地であるか」を公示するために行う登記のことです。購入する土地がかつては墓地であったなどの履歴や、建物がいつ建てられたものかなどを知ることができます。また、隣地との境界が不明確な場合だと最悪のケースでは土地の面積が相当減るという重大な影響を及ぼす可能性がある登記だからこそ、表示に関する登記は国家資格である土地家屋調査士の独占業務とされております。
「権利登記」とは、不動産の名義（「所有権」といいます）を取得した場合や住宅ローンを借りた場合などに「いつ・誰が・どのような権利を取得（喪失）したか」を公示するために行う登記のことです。具体的な例としては、所有権移転登記（所有権保存登記）や抵当権設定登記などを指します。「誰の名義か」や「どのような権利が付着しているか」などの権利関係を把握できないと、数百万、数千万から数十億円もする不動産を取引することができないため、登記記録の記載に正確さ確実さを求められることから権利に関する登記は国家資格である司法書士の独占業務とされております。
不動産登記については宅建業者や銀行が関与して進めて行くことが多いということはイメージしやすいと思います。当事務所でも、個人のご依頼者様のみならず、ハウスメーカーや不動産会社などあらゆる方面からの業務も多く取り扱っております。一方で当事務所が得意とするのが、弁護士や税理士の先生からのご依頼による変則的な権利登記です。訴訟上・訴外を問わず、最終の権利形態を見据えながら、紛争当初・事案当初より念入りに打合せを行い、案件の終結まで関与させて頂いております。
少し専門的な例ではありますが、「判決による登記」を実現する際、司法書士であれば訴状の表記として「被告は、原告に対し、●を原因とする■登記手続をせよ」という請求の趣旨が想定されるのですが、判決による登記の実現であるからといって、必ずしもこのような記載になるとは限りません。
また、不法行為による損害賠償債権を被保全債権として抵当権を設定することは、不動産登記の試験問題としては登記可能であるという結論になります。しかし、これを現実に登記する場合には実務上の問題があります。表示登記が絡む分筆・合筆を数回した上で、遺産分割に伴う実質的な交換を実現する場合や会社の株式が絡む場合には税金の問題は切り離すことができません。当事務所では、このような不動産登記に関する様々な問題点を豊富な知識と数々の実務経験から培った経験則を駆使して、解決しております。
不動産登記の例
- 住所氏名の変更登記
- 転居や婚姻等により不動産の所有者の住所や氏名に変更があった場合は、登記名義人の表示の変更登記をすることになります。また、住居表示の実施や町名地番変更など、登記名義人の住所の記載が現在の住所と異なることとなった場合にも住所の変更登記をすることになります。
住宅ローン完済後の抵当権抹消登記や相続、贈与、売買による所有権移転登記をする場合には、その前提として所有権登記名義人の住所や氏名の変更登記が必要になります。
さらに、令和3年4月に住所や氏名の変更登記を義務化する法案が国会で可決され、近いうちに住所や氏名の変更登記が義務化されることとなります（施行日未定/令和3年7月時点）。この改正法が施行されると、不動産所有者に住所や氏名に変更があった場合、所定の期限までに登記申請を行わないと思わぬ過料が課せられる可能性があります。
- 新築時の所有権保存登記
- 所有権保存登記とは、マイホームを新築した場合などに所有者の方がその家屋に初めてする所有権についての登記です。
まず、家屋の所在、家屋番号、構造、床面積などの物理的な情報を法務局に登録したのち（これを「表題登記」といいます）、権利に関する登記として家屋の所有者が誰であるかを第三者に対して明確に主張するために所有権保存登記をします。所有権保存登記を基として家屋を売却したり（所有権移転登記）、家屋を担保に金融機関から融資を受ける又は融資金を完済する（抵当権の設定・抹消登記）といった不動産の権利変動に関する登記がなされます。そのため、この登記をしていないと、家屋の売却や、家屋を担保に金融機関からの融資を受けることができませんので、表題登記が完了したら所有権保存登記の申請もしておくことをお勧めします。マイホームを新築される場合にはお気軽にご相談ください。
- 所有権移転登記
- 土地や建物を売買したとき、子どもや孫に贈与をしたときは、不動産の所有者を変更するために所有権移転登記を行います。売買契約書や贈与が行われたことを証明する書類の作成など、登記申請以外の何かと面倒で難しい手続も司法書士が代わって行うことができるものがあります。当事務所では、複雑な不動産の各種登記をサポートしております。
- 抵当権抹消登記／抵当権設定登記
- マイホームを購入する際には、都市部では特に銀行などの金融機関から融資を受けて購入されている方がほとんどだと思います。融資を受けて家を購入された場合には、購入された土地や建物には「抵当権」という担保権の設定登記がされています。長期間に及ぶ返済を無事完済されますと、実質的にはその抵当権は消滅することになりますが、自動的には抵当権の抹消登記はされません。抹消登記申請をしないままでいると登記簿上は抵当権が残ったままとなってしまいます。住宅ローンが終わったら、登記簿上の抵当権も抹消し、綺麗な権利関係にして新しいスタートを切りましょう。
ローン完済後に借入をした金融機関が破綻などした場合には、実体のない抵当権を抹消するだけなのにかなりの労力と費用を要します。また逆に融資を受ける際の抵当権の設定や、事業者の方が融資を受ける際にも根抵当権設定登記をすることがあります。そのような場合にも当事務所にお気軽にご相談ください。
- 登記申請実績
- 当事務所では、売買や相続による「所有権移転登記」、ローンの借入・完済による「抵当権設定・抹消登記」はもちろん、訴訟に基づく「判決による登記」や「判決を実現する登記」、財産管理人が関与する登記、相続に起因する共有物の処理など複雑な不動産登記申請の実績があります。年間1000件を超える登記申請の実績から培った経験や豊富な知識から、権利登記の専門家としてご依頼者様の意図した権利関係を実現させています。